十二元零四分。

2026 年第一季，新加坡中央商务区甲级写字楼租金达到每平方英尺每月 12.04 新元，环比上涨 1.4%，为十七年来最高读数；核心区空置率收窄至 6.9% 附近。上一次租金站上这个位置是 2008 年，那个数字标记的是一个即将破裂的顶点；今天它标记的，是在几乎没有新增供给之上的缓步上行。

这套机制值得直白陈述，因为它将主宰这个市场数年。新加坡在这个十年里新增的 CBD 写字楼面积极少；CBD 奖励计划还在主动鼓励将旧存量改建为住宅与酒店，做的是供给的减法；而「向优质集中」把需求压向少数最好的塔楼。经济温和增长之下的租金上行，就是从内部看到的供给挤压。

对租户，谈判气候与三年前相比已然倒转。2026 年租用空间的租户，是在与稀缺谈判，务实的建议随之改变：楼宇合适就签得更长，因为租金曲线的斜率对你不利；对手握重建选择权的业主要格外小心，因为比起你的租约，他们更好的选择可能是清空整栋楼。

对持有者，战略问题恰好相反：是收割租金曲线，还是趁强出售。2025 至 2026 年的成交记录——MBFC 第三座每平方英尺 3,268 新元、CapitaSpring 逾十亿新元——展示了耐心买家愿意为受益于这一动态的塔楼支付的价格。而二线 CBD 资产的业主，手中持有的是另一种工具：不是租金的故事，而是改建的故事——它的价值，取决于趁奖励计划窗口仍开着的时候行动。

一个市场，两种策略，以资产质量为界。一如既往，错误在于拿着二线资产，讲一线的论述。

Zaiwealth 就新加坡 CBD 及城市边缘写字楼市场，为租户、业主与投资者提供咨询。