78 Shenton Way。长期主义的回归。

2026 年 3 月，Allgreen Properties 与 Kuok (Singapore)（同属 Robert Kuok 家族办公室控股）以约 6.3 亿新元，自 PGIM Real Estate 完成 78 Shenton Way 的收购。该交易自 2026 年初起进入排他性尽职调查阶段，是本轮新加坡中央商务区周期中最具分量的办公楼收购之一。

两个关于此宗交易的事实，值得放在视野之内。

其一，78 Shenton Way 是一项再开发候选项目。该资产由两座楼宇构成，可出租净面积约为 36 万平方英尺，位于市区重建局（URA）「中央商务区奖励计划」涵盖范围之内，符合条件的再开发可获最高额外 30% 的总建筑面积。以该资产的体量而言，这一增量相当可观。在收购成交时，78 Shenton 可被视为近年来最具潜在 GFA 价值的中央商务区交易标的。

其二，Allgreen 已公开表态，并不打算再开发。其官方立场是：长期持有。

这一分歧，即资产本身能够实现的潜力，与新业主实际打算如何处置之间的差距，正是值得关注之处。机会型资本会迅速套现，耐心资本则选择持有。在本轮周期中，该资产由一家具有明确基金存续期的机构投资者，转入一家不受此约束的家族办公室之手。这一趋势，我们今年在新加坡 CBD 办公楼市场上已多次见到，亦与区域内更广泛的资本流动趋势一致。

由此对 CBD 办公楼板块所作的判断，便不仅仅是「价格已经触底」（尽管这很可能也是事实），而是边际买家的类型已经发生改变。当家族办公室的资本选择持有一项机构资本愿意出售的资产，其隐含观点是：当前对新加坡办公楼空间所计入的折价，是一种定价错位，而非对未来的预判。

由此引出对市场参与者的三点意涵。

受基金存续期约束的 CBD 办公楼持有者，在本轮周期中所面对的买家群体，将以资产负债表型买家为主，而非杠杆型买家。价格发现的过程，将反映这一格局。

承租方，尤其是 2026 年承租新空间的区域总部与成长期企业，可能会发现，长期持有的机构业主正越来越愿意就十年视角下的条款进行协商，而非三年内出售视角下的条款。这是较以往更为有利的谈判位置。

而有意大规模收购商业楼层或分层单元的买家，则应预期市场供应将减少，而非增加。资产仍在易手，只是经手的并非媒体标题所暗示的那些买家。

Zaiwealth 就新加坡 CBD 及全岛商业资产的收购与出售代理事宜，代理部分相关方。欢迎进行私密垂询。