优质洋房。集中，而非分散。

新加坡优质洋房（GCB）市场以二十八宗交易、总成交契约金额约 9.66 亿新元收官 2025 年，较 2024 年二十三宗、6.52 亿新元高出约 48%。媒体的标题将此形容为复苏。但交易结构所揭示的，是更为具体的事实：市场并未变得更广泛，而是更为集中。

2025 年下半年的三宗交易，构成了对此判断的依据。当年度最大的一宗交易，是位于 Peirce Road 的一座永久地契 GCB，地块面积 80,448 平方英尺，以 1.48 亿新元易手，折合每平方英尺约为 1,840 新元。在 Dalvey Estate，一块 15,555 平方英尺的地块以 4,160 万新元成交，每平方英尺约 2,674 新元。位于 Second Avenue 的一宗 5,300 万新元交易，每平方英尺 2,652 新元，由二十九岁的 SingHaiyi 集团首席执行官 Gallant Tang 购入。

由此引出三点观察。

其一，关键在于单价，而非绝对价格。2025 年，核心区的小型地块成交价介于每平方英尺约 2,600 至 2,700 新元，而较大型地块的每平方英尺成交价则明显更低（Peirce Road 一宗每平方英尺 1,840 新元的交易即为例证）。市场正在两类地块之间出现分化：一类地块被视作土地，以再开发收益为定价依据；另一类地块则被视作地址，以稀缺性为定价依据。若买家对自身真正所需的地块类型缺乏清晰认识，无论选择哪一种都会付错价格。

其二，关于买家构成。2025 年 GCB 收购方中，相当比例为四十岁以下人士。Gallant Tang 一宗交易是公开的代表，另有几宗未对外公布的代际承接，呈现相似的模式。代际财富不仅以继承形式存在，更在主动进行再配置，从上市证券、经营性业务分配及家族办公室重组之中，转入 GCB 土地，作为长期稳定的资产持有。

其三，关于交易的发生方式。越来越多的交易，并不进入公开市场。我们所观察到的 2025 年 GCB 交易中，私下引荐已占据多数。对于考虑出售的业主而言，需要回答的问题已不再是「是否挂牌」，而是「首次引荐应交由何方主导」。

展望 2026 年，供给端似乎将进一步松动。更多业主预期将出手，尤其是处于资产规模已超出其实际使用需求的代际群体。卖方的定价预期，亦在向买家实际愿意支付的价格靠拢。在没有宏观冲击的前提下，市场所呈现的将是持续的集中，而非更广的开放。

GCB 市场仍是新加坡私人房地产中最具影响力的领域之一。它也是规模最小的领域之一，共约 2,800 块地块，由少数家族持有。这一市场中的每一次动作都具有特定性，且很少被外界察觉。

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