如今谁在买核心区。

外籍买家六成额外买方印花税实施三年之后，新加坡核心区住宅市场的形态，已沉淀为与旧日截然不同的样子。外籍买家在核心中央区新盘中的参与度下降了约六成。2025 年新加坡人购入的核心区非有地住宅中，约 64% 价格低于 250 万新元，三分之一介于 250 万至 500 万新元之间，仅 3% 高于 500 万新元。

核心区买家的旧日画像——离岸、匿名、对价格不敏感——已经消失。今天第九、第十邮区的边际买家，是一个以常规方式融资的新加坡专业人士家庭，在一套核心区新两房与一套更大的城市边缘替代选项之间做比较。开发商已然察觉：新盘的户型与定价正朝这类买家校准，重心落在 250 万新元以下的高效单位。

两个结论随之而来，市场的两侧各得其一。

对大户型核心区单位的卖家，诚实的消息是：800 万新元公寓的买家池，比 800 万新元有地住宅的浅——因为曾经锚定这一板块的外籍买家，如今须多付六成才能入场，而这个预算的新加坡人通常更愿意要土地。定价与流程，必须反映出价的真实深度。

而对身份特殊的买家——回流的公民、符合退税安排的新永久居民、通过恰当载体收购的家族办公室——核心区公寓市场眼下提供着新加坡几乎从不提供的东西：按本土承受力、而非国际竞争定价的黄金邮区资产。核心区新盘均价约每平方英尺 3,208 新元，相对城市边缘的溢价异常狭窄，部分转售存货的成交价甚至低于重置成本。

在本土需求之上重新奠基的市场，往往波动更低、底部更高。当国际买盘终有一日以某种政策形式回归时，它将回到一个不再需要它的市场——而那恰恰是它付价最高的时候。

Zaiwealth 在新加坡核心地段代理买卖双方，包括对架构安排敏感的收购事宜。